Não é de hoje que você, leitor, tem visto aqui no Portal Corretora do Futuro conteúdos diversos sobre o mercado imobiliário. Sim, a construção civil está aquecida, assim como as vendas e locações de imóveis residenciais e comerciais. Pedreiros estão em falta no mercado e há mestres de obras com salários compatíveis aos dos engenheiros civis, segundo o que vem sendo divulgado na imprensa. A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) diz que 2024 deve ser um ano que ficará marcado como positivo para o setor.
O Secovi-PR afirmou recentemente que os índices do mercado de locação de imóveis em Curitiba apresentaram curva de crescimento nos primeiros meses de 2024. A Locação Sobre Oferta (LSO) residencial, taxa que avalia a quantidade de negócios fechados em relação ao número de residências disponíveis, foi de 26% em fevereiro, 0,6 ponto percentual (p.p.) a mais em relação ao mesmo mês do ano passado.
Em São Paulo não é diferente. Um levantamento do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP) aponta aumento de 25% nas locações em cidades como Bauru, Botucatu, Jaú e Piratininga (SP).
Dessa forma, as imobiliárias precisam estar atentas à segurança das garantias nas locações. Vanderlei Boiça Lima, corretor de seguros, especialista em garantias securitárias locatícias desde 2000, explica que hoje existem três formas de garantias imobiliárias, previstas na lei do inquilinato: fiador, seguro fiança e caução.
Riscos e garantias imobiliárias
O seguro fiança locatícia é o seguro que garante todas as obrigações do locatário descritas na lei do inquilinato e também contratadas na proposta. Então, essas obrigações estão amparadas e garantidas por esse contrato, principalmente o pagamento de aluguéis.
Para o aluguel comercial, além das análises da renda e da capacidade do pagamento de aluguel, existe um terceiro fator, que é o tipo de negócio que será empreendido. Essas variáveis são as análises que a seguradora faz pra ver qual o tipo de risco e que o negócio vai estar exposto pra ver se ela pode ou não assumir essa garantia. Se a empresa estiver em fase de constituição, a análise será feita sobre o capital dos sócios.
Portanto, a diferença entre entre o seguro-fiança, fiador e depósito caução, basicamente, está na amplitude e liquidez da garantia.
Riscos do fiador
No caso da figura do fiador, que esteve como principal garantia no Brasil por diversos anos, como é uma pessoa física, mesmo tendo um imóvel próprio, nem sempre possui recursos para arcar com a dívida financeira do locatário. Espera-se que ele arque com essa despesa, o que nem sempre ocorre. Dessa forma, o pagamento acaba tramitando em um processo judicial que vai se prolongar por um longo prazo. E só depois de esgotar todas as possibilidades de cobrança do locatário é que é feita a cobrança ao fiador.
Vanderlei Lima conta que há casos em que quando foi feita a cobrança ao fiador, já nem existia mais o imóvel para garantia. Mesmo quando há, existe um trabalho moroso para leiloar um imóvel para pagar o aluguel devido. “Nesse período todo, o locador ficou sem receber, a imobiliária tem um custo enorme para gerir essa inadimplência com cobradores, funcionários, ligações, visitas e desgastes. E o dinheiro mesmo demora ou nem aparece”, explica.
Caução em garantia
O depósito de caução se divide em três partes: caução em bens móveis, bens imóveis e em dinheiro. Em bens imóveis, é possível colocar uma casa em garantia, por exemplo. Em bens móveis, ele poderia dar um carro ou moto. “Esses itens em garantia são complicados porque dependem de vários fatores como alienação do bem, se tem seguro, multa, se está circulando ou apreendido. Enfim, é bastante complicado de operacionalizar uma garantia dessa forma”, descreve, informando que para que o locador tenha uma garantia efetiva, seria necessário que fosse substancial. Tem que se falar em uma garantia de 10 aluguéis em diante para que ela seja realmente efetiva.
Já a caução em dinheiro, o valor máximo permitido é de até três vezes o valor do aluguel. Se receber mais que isso, o locador ou imobiliária corre o risco de ser preso. A lei tem impactos severos para esse tipo de prática. Caso o locatário atrase já no primeiro mês, apenas a notificação demora 60 dias para ocorrer. “Aí o locador/imobiliária já levam prejuízo. A garantia já esgotou e você não tem mais recurso nenhum para tirar aquele locatário do imóvel. Por isso, três meses de caução não é garantia nenhuma. Então, são infindáveis as vantagens de ter uma garantia financeira concreta e certa, que é o seguro-fiança oferecendo liquidez”, diz.
Case de seguro fiança locatícia
Roberto Arbex Junior, da Aporé Corretora de Seguros de Vargem Grande do Sul (SP), é especialista em seguro fiança locatícia, título de capitalização para garantia de aluguel e seguro de incêndio. Em operação desde 2000, a corretora atua nesse mercado há cerca de 12 anos. Ele explica que esse produto envolve cinco pontas: seguradora, corretora, imobiliária, inquilino e proprietário.
Segundo o especialista, o principal benefício deste seguro é a garantia que ele oferece ao proprietário de até 30 aluguéis. “O seguro fiança começou a ganhar mais força depois que houve uma mudança na legislação de que a justiça não poderia alienar um bem onde mora a família. Com isso, o fiador passou a não querer mais servir de garantia para o inquilino. E desta maneira, as companhias seguradoras tornaram o produto mais acessível. Sendo que as principais seguradoras deste produto são Tokio Marine, Pottencial, Junto e Too. Fazer seguro fiança locatícia com seguradoras que sejam grandes players do mercado é recomendado devido à solidez do produto e da empresa”, diz.
Roberto Arbex Junior acrescenta que para ser especialista em produtos mais complexos como o seguro fiança, ele acaba fazendo negócios compartilhados de grande parte dos demais produtos, para conseguir se dedicar à sua especialidade. Assim, é possível continuar atendendo seus seguros no que eles necessitam, sem deixar de ter uma rentabilidade. De acordo com ele, a sua corretora cresceu 45% no primeiro trimestre deste ano em relação ao mesmo período do ano passado com o seguro fiança.
Benefícios para o corretor
Por outro lado, ele explica que o pulo do gato para o corretor é buscar parcerias com imobiliárias para desenvolver sua carteira com o seguro fiança locatícia. Contudo, o produto tem tido maior procura pelo mercado, até mesmo uma baixa no custo devido a uma certa popularização do produto. Mas tem muito para crescer ainda. “Está com apetite para crescer, mas o que falta para que o produto ganhe mais mercado é os corretores enxergarem essas oportunidades e se convencerem de que é um bom negócio investir sua atuação nesta solução”, diz.
Para o corretor, há grandes benefícios, segundo o especialista. Entre eles o ticket médio que é alto e a comissão que vem colchão, ou seja, se fechar um contrato de 30 meses a comissão é igual. Além disso, há poucos especialistas nesse ramo, o que mostra grandes oportunidades de negócios. Isso porque no Brasil há pelo menos 20 mil imobiliárias no Brasil, que são um canal de vendas iminente do produto, de acordo com Edvaldo de Freitas Floresta, gerente de Produtos da Tokio Marine.
